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不動産を売却したあと、多くの方が気にされるのが「税金はいくらかかるのか」という点です。
売却価格が大きいだけに、税金の仕組みを理解していないと、思わぬ負担が発生することもあります。
今回は、売却後に関係する
① 譲渡所得税
② 住民税
③ 特例（3,000万円控除など）の適用可否
について、売主様の視点でわかりやすく解説していきます。

■ 1. 譲渡所得税とは？どれくらいかかるのか

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが「譲渡所得税」です。

● 譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
取得費には購入時の価格や購入時の諸費用が含まれ、
譲渡費用には仲介手数料・登記費用・測量費などが含まれます。

● 税率は「所有期間」で大きく変わる

不動産の所有期間によって税率が変わります。

• 短期譲渡（5年以下）：約39％
• 長期譲渡（5年超）：約20％
  短期と長期では税率が倍近く違うため、売却時期の判断は非常に重要です。

■ 2. 所有期間のカウント方法（短期・長期の判定）

税金の計算で誤解されやすいのが「所有期間の数え方」です。

● 所有期間の始期は「取得した年の1月1日」

実際の取得日ではなく、
取得した年の1月1日から所有期間をカウントする
という特別なルールがあります。
例：2020年12月20日に購入した場合

• 実際の取得日：2020年12月20日
• 所有期間の始期：2020年1月1日
  → わずか10日しか所有していなくても「1年」として扱われる

● 判定は「売却した年の1月1日時点」で行う

短期・長期の判定は、売却日ではなく
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか
で決まります。
正しい判定例
2020年12月20日に取得した場合：

• 2020年 → 1年
• 2021年 → 2年
• 2022年 → 3年
• 2023年 → 4年
• 2024年 → 5年
  → 2025年1月1日時点では「5年ちょうど」なので短期譲渡
  → 2026年1月1日時点で「5年超」になるため長期譲渡
  つまり、
  2025年中の売却は短期譲渡、2026年以降の売却は長期譲渡
  となる。

■ 3. 売却後にかかる住民税

譲渡所得が発生した場合、翌年の住民税にも影響します。

● 住民税の税率

• 短期譲渡：5％
• 長期譲渡：5％
  住民税は短期・長期ともに5％ですが、
  所得税と合わせると短期譲渡の税負担が大きくなります。

● 住民税は翌年に請求される

不動産を売却した年ではなく、
翌年の6月以降に住民税として請求される
ため、資金計画を立てる際は注意が必要です。

■ 4. 3,000万円特別控除は使えるのか？

マイホームを売却する場合、
最大3,000万円まで譲渡所得が非課税になる特例
が使える可能性があります。

● 適用条件の主なポイント

• 自分が住んでいた家であること
• 親子・夫婦など特別な関係者への売却ではない
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を使っていない
• 空き家の場合は追加条件あり
  この特例が使えると、
  譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになるケースも多く、
  売主様にとって非常に大きなメリットです。

■ 税金の申告と納付方法

譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。
申告しないと延滞税や無申告加算税が発生する可能性があるため、注意しましょう。

確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日頃に行います。
税務署や税理士に相談することで、控除の適用漏れや計算ミスを防ぐことができます。

■ まとめ：売却後の税金を理解すれば、手元に残る金額が明確になる

不動産売却後にかかる税金は、
譲渡所得税・住民税・特例の適用可否
によって大きく変わります。
税金の仕組みを理解しておくことで、
「売却後にどれくらい手元に残るのか」
を正確に把握でき、安心して売却を進めることができます。

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