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沖縄で特に多い「公簿面積のズレ」と、売却前に知っておくべき現実

沖縄で土地を相続したり、売却を考えたりするとき、多くの人が最初に確認するのが「登記簿に書かれた面積」だ。
しかし、この登記簿の数字を“絶対に正しい”と思い込んでしまうと、後で大きなトラブルにつながることがある。
実は、登記簿に記載されている面積は 公簿面積 と呼ばれ、
実際の土地の広さとズレていることが非常に多い。
特に沖縄では、昔の測量技術・戦後の土地整理・集落の歴史的背景などが影響し、
「登記簿の面積と実測が全然違う」
というケースが本当に多い。
この記事では、沖縄県民が知っておくべき“公簿面積の落とし穴”と、売却前に必ず確認すべきポイントを分かりやすく解説していく。

🌴 なぜ登記簿の面積は正確ではないのか？

沖縄の土地は、歴史的な背景から“正確な測量がされていない時代”に登記されたものが多い。

① 昔の測量は“縄”や“目測”で行われていた

戦前・戦後の混乱期、土地の測量は今のような精密機器ではなく、

• 縄
• 目測
• 地形の形
  などを頼りに行われていた。
  当然、誤差が生まれやすい。

② 戦後の土地整理で境界が曖昧になった

沖縄は戦後、土地が大きく動いた地域。
その過程で境界が曖昧になった土地が多く、登記簿の面積が実際と合わない原因になっている。

③ 相続を繰り返し、境界が不明確に

相続のたびに土地が細分化され、境界が曖昧なまま引き継がれるケースが多い。
その結果、登記簿の数字だけでは実際の広さが分からなくなる。

⚠️ 公簿面積と実測面積がズレると何が起きるのか？

売却時に最も大きな影響が出る。

① 売却価格が変わる

土地の価格は「1㎡あたりの単価 × 面積」で決まる。
もし実測が登記簿より小さければ、売却価格が下がる。
逆に大きければ、思ったより高く売れることもある。

② 買主とのトラブルになりやすい

「登記簿では100坪なのに、実測したら92坪だった」
こうしたケースは沖縄で本当に多い。
買主からのクレームや価格交渉につながる。

③ 境界問題が発覚する

実測すると、

• 隣地のブロック塀が越境している
• 自分の土地が隣地に食い込んでいる
• 境界杭が見つからない
  などの問題が明らかになることがある。
  これらは売却を大きく遅らせる原因になる。

🌈 売却前に必要なのは「確定測量」

土地の面積を正確に知るためには、
「確定測量」 が必須。
確定測量とは、

• 測量士が現地を測る
• 隣地所有者と境界を確認する
• 境界杭を設置する
• 正確な面積を確定する
  という正式な手続き。
  これによって初めて、
  “本当の土地の広さ” が分かる。

● 沖縄では確定測量が特に重要

沖縄は地形が複雑で、昔ながらの境界が曖昧な地域が多い。
そのため、確定測量を行うと登記簿と大きく違うことが珍しくない。

🌀 放置するとどうなる？

確定測量を先延ばしにすると、問題はさらに大きくなる。

• 境界杭が失われる
• 隣地所有者が変わる
• 相続人が増える
• 越境が進む
• 証拠がなくなる
  こうした状況になると、測量費用も時間も倍以上かかる。

🧭 結論：売却を考えるなら“登記簿を信じすぎないこと”

沖縄の土地は、登記簿の面積が正確でないケースが本当に多い。
だからこそ、
「登記簿に書いてあるから大丈夫」
という考えは非常に危険。
売却をスムーズに進めるためには、

• 早めの現地確認
• 境界のチェック
• 確定測量の検討
  が欠かせない。
  あなたの大切な土地を守るためにも、
  “正確な面積を知る”ことが最初の一歩になる。

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